杨昌炎、杨金权诉徐亮娥集资建房指标转让协议案

(集资房指标转让合同的效力)

【案件基本信息】
　　1.判决书字号
　　通道侗族自治县人民法院（2013）通民二初字第20号民事判决书
　　2.案由：资建房指标转让协议纠纷
　　3.当事人
　　原告：杨昌炎、杨金权。
　　被告：徐亮娥。
【基本案情】
　　2007年，通道县审计局决定在其大院内为本局干部职工集资修建住房，审计局的干部莫秀铁取得了集资建房指标。因莫秀铁自称已有房居住，便决定将集资建房的指标转让给原告方。原告杨金权与被告徐亮娥的丈夫莫秀铁是同学兼老乡的关系，且杨金权又是原告杨昌炎儿媳的哥哥，属亲戚关系，于是杨昌炎便口头委托杨金权在2007年12月24日与莫秀铁签订《集资建房转让协议》。之后，杨金权按照协议约定和莫秀铁的要求将杨昌炎所交付的建房款全部交给莫秀铁，同时莫秀铁也已将此款交到了通道县审计局主管集资建房款的向元桃手中，房屋竣工后莫秀铁把新房的钥匙交给了杨昌炎。杨昌炎拿到钥匙后，安排小儿杨盛喜对房屋进行装修，并于2011年5月住进新房。从与莫秀铁签订《集资建房转让协议》到莫秀铁去世前，莫秀铁、徐亮娥夫妇对转让集资房指标一事从未提出任何异议。被告徐亮娥在2012年6月2日突然带人到杨昌炎家中大吵大闹，说她本人并没有在《集资建房转让协议》上签字，该房屋是属于她的，并要求杨昌炎退还房屋。
　　2009年9月15日，被告与莫秀铁在通道县城东新区院内，与通道缘通房地产开发有限公司签订了一份《通道侗族自治县商品房买卖合同》，购买了座落于通道县双江镇城东新区审计局院内某号商品房（包括柴房）。该商品房已被原告杨昌炎占有。
【案件焦点】
　　1、集资建房指标协议转让协议是否有效；2、涉案房产在协议签订时是否是被告夫妻共同财产。
【法院裁判要旨】
　　通道侗族自治县人民法院经审理认为：本案系集资建房指标转让协议纠纷，被告丈夫莫秀铁作为通道县审计局的干部具备在通道县双江镇城东新区审计局院内新修建集资建房资格，这是单位干部职工在单位享有的一种福利待遇，可以根据本人的需求自行处分。莫秀铁认为自己有房屋居住，无意购买。与杨金权签订了《集资建房转让协议》和《房屋转让补充协议》，因杨金权是受杨昌炎口头委托代理签订的“协议”，将该集资建房的权利让与原告杨昌炎，双方间的合同关系是双方的真实意思表示，该协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，且双方已实际履行了该协议的全部内容，因此莫秀铁和杨金权签订的《集资建房转让协议》、《房屋转让补充协议》合法有效，依法应予保护。根据协议约定莫秀铁在收取一定转让费后，将其集资建房的资格转让给了杨昌炎，由杨昌炎以莫秀铁的名义参与集资建房，承担支付集资建房等相关费用，杨昌炎取得了集资建房的资格，在合同签订时，该集资房屋并未竣工，且房屋所在的具体幢位，楼层及面积均未确定，莫秀铁在签订《集资建房转让协议》和《房屋转让补充协议》时并未取得房屋所有权，也未实际占有，处分的并非房屋所有权，也非对夫妻共同财产进行处分。被告徐亮娥和莫秀铁夫妇从签订两份《协议》到莫秀铁去世前，从未对集资建房指标提出任何异议，且被告徐亮娥也不具备该集资建房的资格，因此原告杨昌炎、杨金权诉求确认《集资建房转让协议》和《房屋转让补充协议》合法有效，证据充分，理由成立，本院予以支持。但对原告要求房管局立即停止给徐亮娥办理莫秀铁、徐亮娥夫妇2009年与通道缘通房地产公司签订的《购房合同》相关房产的一切手续的诉请，不属于法院管辖范围，但被告徐亮娥应按协议内容负有义务协助杨昌炎办理房产手续。被告徐亮娥在丈夫莫秀铁去世后，认为该集资建房系莫秀铁与自己夫妻间共同财产，该两份《协议》没有经得被告徐亮娥的同意。莫秀铁无权出卖另一半属于徐亮娥的房产而认为该两份《协议》无效，要求驳回原告杨昌炎、杨金权的一切诉讼请求，理由不能成立。故根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国人民民法通则》第五条规定，作出如下判决：
　　 一、原告杨金权与莫秀铁分别于2007年12月24日和2009年12月18日签订的《集资建房转让协议》、《房屋转让补充协议》合法有效，予以维持；
　　二、驳回原告杨昌炎、杨金权其他诉讼请求。
【法官后语】
　　合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依靠。集资房的转让是权利义务的概括性转让，是集资建房资格转让协议纠纷，并非房屋所有权转让纠纷，转让行为不违反法律的强制性规定，没有损害其他人的利益的，转让行为有效。集资建房中集资的对象范围是由单位确定的，带有福利性，单位通过分房将职工基于其工龄、职称以及各方面的条件所确定的房价及其相关附属因素确定各职工名下，所以在分房方案确定后，各职工所享有的权利已经是确定下来，是一种民事的可期待物权。因为是一种民事权利，所以职工依法可以进行转让。而且诚实信用是民法的基本原则，双方当事人根据意思自治的原则，在平等自愿的情况下达成了购房资格转让协议，就应全面履行自己的合同义务，承担自己应承担的风险。被告在房产升值时反悔，不仅违反了民法最基本的诚信原则，也影响标的物的流转的稳定性。本案中，《集资建房转让协议》和《房屋转让补充协议》两份《协议》是莫秀铁与杨金权双方当事人在平等、自愿、协商的基础上订立，是双方真实意思的表示，协议内容也没有损害国家、集体或第三人利益，没有违反法律、行政法规的强制性规定，证据充分，理由成立，因此协议应属合法、有效。
　　被告徐亮娥在丈夫莫秀铁去世后，认为该集资建房系莫秀铁与自己夫妻间共同财产，莫秀铁与杨金权签订的《集资建房转让协议》和《房屋转让补充协议》两份协议没有经得被告徐亮娥的同意，莫秀铁无权出卖另一半属于徐亮娥的房产而认为该两份《协议》无效，这种观点是不成立的，在合同签订时，该集资房屋并未竣工，且房屋所在的具体幢位，楼层及面积均未确定，莫秀铁在签订《集资建房转让协议》和《房屋转让补充协议》时并未取得房屋所有权，也未实际占有，因此，莫秀铁处分的并非房屋所有权，也非对夫妻共同财产进行处分。